南市区改善盘1万一平的“处置房”？天真了！
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第270期的问答如期推出，本次精选了2024.1.7-2024.1.12的问题，个人观点，希望能给大家提供参考。
1
新房
1、总预算120w左右，现在是不是能够买到巫家坝的房子了？如果要买的话推荐谁？
答：还真是。
前两年巫家坝的门槛价差不多200w左右，现在价格回落，稍微便宜点的项目1.3-1.4w都有。
巫家坝虽然暂时配套上有些落后，但去年落地的师大附小嫡系校区还是有明显亮点的。放在全昆明来看，巫家坝这个位置处于南二环与南三环之间，两万左右可以买双塔板块精装房，一万五左右可以买关上、福德板块毛坯房，价格都比较稳定，那巫家坝1.3w的价格还真不高。
如果要相对靠谱的房企，可以看下招商蛇口开发的雍珑府，虽然价格不高，但这已经是准现房，容积率仅3.8，比市面上大多数刚需、改善盘密度都低。
你的预算范围内可以买92平米的小户型，客厅和次卧中间为非承重墙，后期还可以灵活改造一下；端头小户型，能做到三房两卫，各个空间尺寸还比较舒适，还是比较少见。
2、想把现在一套100平米的学府路大两房置换，再添钱买个改善楼盘，最少四房带两个卫生间，有老人同住，小区内外环境要好一点，去哪里都比较方便，有没有好的项目推荐？
答：如果预算够，看看大华翠湖映吧，离你所住区域相对较近。
处在昆明核心区，周边公园众多，距离莲花池公园和翠湖公园都很近，环境很好，距离地铁站四号线很近，周边公共交通发达，配套成熟，生活方便。
同时，楼层不算高，只有16~22层，2梯2户、南北通透，就产品特性来说也非常不错，相较于市区其他大平层产品来说更为低密和舒适。不过，这里需要400w以上的预算，也意味着高端圈层氛围更加纯粹一些。
3、西市区上班，考虑通勤方便，最好离地铁近一点，价格实惠一点，小陈老师有推荐的项目吗？
答：第一，如果还需要好学校，可以看西北板块的项目，金地·峯境、万科城之类。
第二，如果暂时不要求学校，只追求地铁和通勤，可以看下金地都会风华，这个项目距离人民路只有四五百米，距离地铁站也是四五百米，交通方便，不容易堵车，斜对面还有沃尔玛，生活方便。
最重要的是，项目售价比较友好。最近加推了新楼栋，靠近中心园林景观，楼层朝向都有选择的空间，一万二可以买毛坯房源，一万三左右买精装房源，楼栋都是两梯四户，最小面积108平米，产品以刚改、改善为主，没有小户型，未来居住人员不会太杂乱。
4、目前在经典双城，但感觉对应初中不是太好，值不值得折腾换万科城？
答：原有的高新一小非常不错（即便是经典校区也很好）。
5、咨询一下云大附属会展学校只有山海湾一期的业主子女才可以上吗？
答：按照招生范围，是只有一期业主子女。
但实际最近一年二期也是顺利入读的。小学学位应该不算太紧张。（有六个班，且单一小区招生）
6、请问一下，保利春湖小镇怎么样？
答：毛坯洋房只要五千多单价，别墅也仅120w左右（别墅四十年产权），全现房，价格相当便宜。
但稍微远离市区，交通不是太便利，生活不够方便，投资/居住前景都不好说。
7、请问书林一小和芳草地哪个好？
答：就小学来说书林一小本土强校，底蕴更强。
芳草地前身还只是德亨学校。
但对口初中方面芳草地稍微稳妥，如果初中你不考虑直升，小朋友专注力思维力较强或者有其他特长可走其他升学通道，那我倾向于选书林。
8、你好，考虑现房高层，100平左右，总价120w，有没有推荐的项目？
答：大华锦绣山海一期看下，地铁口，现房，小户型，也配套有学校，交房也还可以。
想要位置更靠城区，巫家坝也不是不可以，前文提到的招商雍珑府就不错。
9、想买一套交通便利的品质小区，高层或小高层，喜欢安静，必须远离幼儿园和学校。最好离医院和地铁站近，且周边配套较好，倾向于2室1厅。
答：必须远离学校？
这个需求有两个矛盾，一是有小户型的新房项目多是刚需盘，未必能满足你品质安静的需求，第二就是远离学校这个。
新房中，有设计两居室的，中铁时代央著（当期地块无学校），有地铁，距离云大医院也不远，位置比较适合，这个是刚需盘。
其他项目方面，看二手房最好，比较建议你看度假区板块华夏曦岸的二手房，以及云秀路星河庄园。
10、考虑学校买房，尤其是中学要好，有没有项目推荐？对筑友双河湾的位置感兴趣，对青雲赋的学校感兴趣，但是都有不足，考虑中，老师怎么看？
答：确实都有不足。筑友学校私立，学校中上，业主享受学费八折，青云赋学校较强，但位置稍有欠缺（且最近一两年学位紧张）。
优先学校的话，选青云赋。
如果想要两全其美（学校兼顾位置），建议直接考虑盘龙区和五华区。
五华区，万科城、金地峯境，或高新一小周边二手房（绿城诚园就很不错）。盘龙区，美的北京路九号等等。
11、小陈老师，zhaozhaomm的那个低价房源是真实的吗？可以买吗？
答：法拍房源。
即便是有，哪能那么轻易就以10500的起拍价被大众拍到，售楼部毛坯可是要卖一万四五。
原来这张图的价格确实很诱人：
查询了昆明房产信息网，根据这部分房源号与准售许可的房源号做了对比，发现网上流传的房源明细并不在房产信息网公布的可售房源信息中，根据房产信息网的解释，“未显示的房源可能涉及查封、在建工程抵押及其他不可售的情况”。
现在已经没有了，根据都市时报报道，债权双方达成了和解，拍卖房源临时下架了，所以现在又没有这批房源了。
12、你好，想在盘龙区金瓦路附近买房，预算150w以内，2室，有没有推荐的项目？大华锦绣麓城和佳湖熹祥苑怎么样？
答：佳湖为全洋房小区，门槛价250w左右，能买锦绣麓城两套了，最小年纪145平米，价格1.7w多，这个是否在预算范围内？如果在，那肯定选它。
这一区域没有小两室，多是小三室起步，具体可看大华锦绣麓城，你预算可以买三房两卫的，综合水平比较平均；还可以看，保利明玥半山，现房。
另外，万科城市之光的二手房也可对比一下，它还能读东华小学（也是盘龙区很强的学校）。
13、想问下万象城的嘉仕阁公寓怎么样，适合买入吗？
答：价格1.35w，毛坯房，最小面积90多，百多万买套公寓，成本不低。
不确定你的用途，但整体来看，高价公寓需要更多服务支撑。
建议看下这篇文章，看下之前昆明高价/高租金公寓的情况做什么最搞钱？昆明高租金项目什么样
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2
二手房
1、请问远洋青云府值得购买二手房吗？
答：价格合适可以看看，位置靠穿金路，公共交通方便，周边城市界面也不差。
但前期业主买入价格不低，1.4w以上，看你能不能碰到亏本出的了，否则对标放下楼市环境，它价格不够划算。
2、半山龙庭中海云著 龙泉公馆 分析一下
答：半山龙庭爬坡太累了，但产品不错，之前文章具体看下这篇昆明的“龙脉”不值钱了？
位置更好是龙泉公馆，相对不那么容易被堵住，但周边更杂乱。
总体倾向于龙泉公馆和中海云著靠龙泉路这边的地块。（这两个也都能读中海配套的韶山小学）
3、请问保利玺悦复式房怎么样呀？现在价格1.3。
答：从1.5w多跌下来的。
次新，户型赠送大，但楼栋稍密。位置适中，离商圈看上去近却实际享受不到，小坝旁边好赶集/买菜。
对口学校一般，若不需要小孩读书，可以考虑它。
4、你好，最近想卖掉经开区的房子，置换成高新区朝花夕拾这个小区。孩子2岁，学区需求不迫切，但是也会有这方面的考虑，你觉得这个小区合适买入吗？带屋顶花园，101平，117万。
答：
具体房子没看到不好评价价格（尤其还有个花园），但是你的置换方向是很不错的。
缺点是在高新区众多次新小区中，这个小区房龄偏大了。（但结合房价的话，也还可以，毕竟总价不是太高）
5、请问一下，龙湖水晶郦城的二手房120多万左右，87㎡，价格贵吗？适合入手吗？
答：如果1.4w单价，那是正常偏低价格。
小区环境可以，户型也还行。
位置稍微尴尬，且没有划片到莲华小学。
较低预算留在二环内，生活配套和物业都有保障，可以考虑。
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